Il certificato di agibilità e la commerciabilità dei fabbricati
Come indicato al paragrafo precedente il Certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza,igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune del certificato di collaudo statico, del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite, della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche, dell’ Attestato di Prestazione Energetica. Tralasciando le modalità di rilascio del Certificato di agibilità e\o della sia diretto o per silenzio- assenso o per presunzione di Legge, si può affermare che in linea generale per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità. Tuttavia va precisato che qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni. L’agibilità, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità di un fabbricato incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” dello stesso fatto salvo il patto contrattuale tra le parti stesse di trasferire l’ immobile senza agibilità.
Il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione può dimostrare che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso. Sorge tuttavia a carico del Venditore l’onere, a richiesta del notaio o dell’acquirente,di comprovare che l’istanza sia stata presentata con la dovuta documentazione ai fini abitativi, commerciali, industriali,direzionali, altro.
Va precisato che il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Contrariamente a quanto si è portati a pensare, la funzione del certificato di agibilità non è quella ( o almeno non solo quella) di attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia al momento del rilascio del Certificato. Il Certificato di agibilità attesta l’idoneità dell’edificio – sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico – a essere utilizzato e quindi attesta la sua idoneità all’ uso per cui è stato destinato.
Il certificato di agibilità e il contratto preliminare
Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo e dovrà disciplinare in maniera chiara le intenzioni delle Parti contraenti in merito al Certificato stesso nonché tutti gli aspetti controversi che si possono presentare in un trasferimento immobiliare – tra i quali anche gli aspetti relativi alla presenza o meno dell’agibilità, è condizione imprescindibile per garantire il buon fine dell’intera compravendita destinata a concludersi con la stipula del rogito. Possiamo trovarci di fronte ai seguenti casi:
1) fabbricato dichiarato agibile dal Venditore. Tale circostanza dovrà risultare, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare;
2) fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire nel contratto Preliminare se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio dell’agibilità e questo perchè è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;
3) fabbricato ceduto privo dell’agibilità, in quanto al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non poter essere dichiarato agibile.La presenza dell’agibilità (per dichiarazione espressa o per silenzio-assenso) costituisce di per sé un elemento che non può essere trascurato sia nella fase della trattativa sia nella fase della contrattazione immobiliare. La presenza dell’agibilità influisce infatti sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità. Va ricordato che l’agibilità è infatti condizione essenziale per la concreta utilizzabilità di un fabbricato ( e non per la certificazione di regolarità edilizia e urbanistica).Proprio in relazione a quanto sopra per rimarcare la funzione economica del Certificato di agibilità e quanto lo stesso impatti sulle condizioni di vendita. E’ plausibile che la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché di ciò si tenga conto nella determinazione del prezzo.
La provenienza ante 1967, ad esempio, o il rilascio di un condono perché l’immobile era totalmente abusivo, spiegano sufficientemente la mancanza della certificazione, sicchè l’acquirente, se vuole comprare deve prudentemente informarsi esattamente sulla rispondenza di fatto dell’immobile alle sue esigenze, e prima dell’acquisto. Una eventuale imprudenza, in questo caso, non consente poi all’acquirente di esercitare il suo diritto perchè se acquista un immobile ante 1967 è ovvio che doveva sapere che l’agibilità mancava. Potrebbe inoltre presentarsi il caso che lo scopo delle parti sia proprio quello di trasferire fabbricati privi dell’agibilità come nel caso del trasferimento del fabbricato al grezzo da completarsi a cura dello stesso acquirente che assume a proprio carico le operevdi finitura e quindi anche l’onere di richiedere l’agibilità ovvero del trasferimento di un fabbricato dismesso, dichiarato inagibile per le sue precarie condizioni di conservazione e che l’acquirente acquista al fine di procedere alla sua radicale ristrutturazione. Come siè visto il trasferimento di fabbricati privi di agibilità è senza dubbio possibile e l’ assenza dello stesso non viene dalla Legge indicato come causa di invalidità dell’atto di compravendita. La normativa attualmente in vigore contempla anche la figura della cosiddetta “agibilità parziale”, riguardante cioè solo porzioni, funzionalmente autonome, di un determinato fabbricato, o solo alcuni edifici, nell’ambito di più vasti e articolati complessi immobiliari (i “condomini orizzontali” e i “super-condomini”). L’art. 25 c. 5bis del T.U. DPR 380/2001 prevede inoltre una forma alternativa al certificato di agibilità, ossia la dichiarazione di conformità e agibilità (rilasciata dal direttore lavori o da un professionista abilitato). Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce comunque al Comune di poter dichiarare l’inagibilità di un edificio o di parte di esso qualora siano venute meno le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità. Nessuna norma regola attualmente le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile. Anzi si può affermare che non vi è nessuna legge che contempla un obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità per ogni tipo di costruzione eseguita in tempi precedenti alla legge citata, anzi appare chiaro che la legge 380/2001 è il puntto discrimenante che esclude addirittura il rilascio del certificato di agibilità da parte delle Amministrazioni comunali qualora si tratti di vecchie costruzioni per le quali non siano stati compiuti interventi edilizi dopo l’entrata in vigore della legge citata. Per comprendere la problematica nascente dalla solo apparente contraddizione tra la norma e lagiurisprudenza occorre distinguere tra la mancanza del certificato di agibilità e la mancanza della agibilità sostanziale. Si tratta di due aspetti distinti, il primo formale e il secondo sostanziale, perché se la presenza del certificato di agibilità conferma la esistenza della agibilità dell’immobile per un determinato uso, la mancanza del certificato non comporta necessariamente la assenza di agibilità. E’ dato riscontrare infatti che la mancanza del certificato di agibilità è spesso collegata esclusivamente ad aspetti burocratici o di semplice dimenticanza del proprietario. Orbene, per i nuovi fabbricati o quelli oggetto di interventi edilizi successivamente alla entrata in vigore della L. 380/2001 le due questioni coincidono, essendo obbligatorio munirsi della certificazione. Se l’acquirente non intende avvalersi del suo diritto di rifiutare l’acquisto per inadempimento del venditore (che ha l’obbligo di fornire il certificato) dovrà valutare quali siano i motivi dell’eventuale difetto del certificato e verificare se si tratta di una mancanza dovuta a motivi formali e/o dimenticanze ovvero di una mancanza dovuta alla carenza sostanziale di agibilità (come ad esempio l’ipotesi di rifiuto dell’Amministrazione comunale). Per gli immobili risalenti nel tempo, e cioè precedenti alla entrata in vigore della legge, occorre precisare che l’acquirente non ha diritto di rifiutare l’acquisto per la sola mancanza della certificazione, la inesistenza della agibilità o meno – a questo punto sostanziale – va valutata dall’acquirente a seconda dello stato di fatto. L’acquirente deve quindi valutare autonomamente se l’immobile è adatto o meno alle sue esigenze, e se cioè ha quella che abbiamo chiamato agibilità sostanziale: il certificato può anche sussistere perchè magari il proprietario se l’era procurato in base ad una legge ormai abrogata, ma può anche mancare legittimamente perché all’epoca non doveva essere obbligatoriamente richiesto, ed oggi, anche se fosse richiesto, il certificato di agibilità potrebbe addirittura legittimamente non essere rilasciato dai Comuni per i fabbricati esclusi dalla previsione normativa. Se non altro perché il certificato deve essere redatto dalle Amministrazioni ai sensi della normativa in vigore al momento della costruzione (o del successivo intervento edilizio), il che non è certo cosa semplice a distanza di anni.