L’ acquisto di un immobile comporta una imposizione fiscale in conseguenza degli atti stipulati. Le imposte sugli atti traslativi a titolo oneroso (compravendite, permute, ecc.) della proprietà di immobili in genere e quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, sono applicate a seconda si tratti di immobili produttivi, commerciali, terreni o residenziali. Nelle Tabelle seguenti sono indicate sinteticamente le principali voci relative alla tassazione immobiliare. Per una trattazione completa si rimanda alla “ Guida per l’ acquisto della casa “ messa a disposizione dalla Agenzia delle Entrate al seguente link: https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+cmunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Acquisto+della+casa+it/Guida_per_l’acquisto_della_casa.pdf
Nel caso di immobili residenziali può trattarsi di immobili “ prima casa” ovvero di immobili residenziali “seconda casa”:
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VENDITA di IMMOBILI A DESTINAZIONE ABITATIVA |
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Immobile/Venditore |
Acquirente |
Iva |
Tipologia |
Imposta di Registro |
Imposte Ipotecaria + |
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Immobili realizzati dalle imprese costruttrici o che hanno eseguito opere di ristrutturazione da non oltre 5 anni dalla vendita |
Chiunque |
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4% |
Prima casa |
200 euro |
200 + 200 |
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10% |
Senza agevolazioni Prima casa |
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22% |
Immobili di lusso |
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Immobili realizzati dalle imprese costruttrici o che hanno eseguito opere di ristrutturazione da oltre 5 anni dalla vendita Imponibile su opzione (1) Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972 |
Chiunque |
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Esente |
oppure |
2% se Prima casa o 9% per altre abitazioni |
50 + 50 |
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4% |
Prima casa |
200 euro |
200 + 200 |
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10% |
Senza agevolazioni Prima Casa |
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22% |
Immobili di lusso |
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Immobile/Venditore |
Acquirente |
Iva |
Tipologia |
Imposta di Registro |
Imposte Ipot. +Cat |
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Immobili destinati ad alloggi sociali, come definiti dal D.M. Infrastrutture 22.4.2008 Imponibile su opzione (1) |
Chiunque |
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Esente |
Alloggi sociali |
2% se Prima casa o 9% per altre abitazioni |
50 + 50 |
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oppure 4,% |
Prima casa |
200 euro |
200 + 200 |
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10% |
Senza Agevolazioni Prima Casa |
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Immobile intestato a Privato o società semplici di gestione immobiliare, enti non commerciali che non effettuino l’operazione in regime d’impresa |
Chiunque (2) |
Fuori |
Art. 1, D.P.R. 633/1972 |
2% se Prima Casa |
50 + 50 |
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9% per altre |
50 + 50 |
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(1) Bisogna esercitare l’opzione per l’imponibilità al rogito ovvero, se previsti già in sede di acconti e pertanto l’opzione deve essere già manifestata nel preliminare di vendita (C.M. 11.7.1996, n. 182). (2) Se l’acquirente è un privato le imposte di registro e ipo-catastali si applicano secondo il criterio «prezzo-valore» e quindi sono applicate sul valore catastale rivalutato del l’immobile. Se l’acquirente è una Società o Ditta con partita Iva, le imposte si applicano sul prezzo di vendita. (3) In caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, l’acquirente decade dall’agevolazione. |
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CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI |
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Immobile/Venditore |
Acquirente |
Iva |
Aliquota |
Imposta di Registro |
Imposte Ipotecaria +Catastale |
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Immobili costruiti da imprese da non oltre 5 anni dalla vendita |
Chiunque |
Imponibile |
22% (1) |
200
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3% + 1%
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Immobili su cui sono state eseguite opere di recupero da non oltre 5 anni dalla vendita |
Chiunque |
Imponibile |
10% |
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Immobiliari di compravendita, di gestione, altre imprese e altri soggetti Iva, incluse le imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato i lavori da oltre 5 anni |
Chiunque |
Esente |
Esente ovvero imponibile 10% (se ristrutturazione) o 22% |
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Immobile/Venditore |
Acquirente |
Iva |
Aliquota |
Imposta di Registro |
Imposte Ipotecaria +Catastale |
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Immobile intestato a Privato o a società semplici di gestione immobiliare, enti non commerciali che non effettuino l’operazione in regime d’impresa |
Chiunque |
Fuori |
Art. 1, D.P.R. 633/1972 |
9% |
50 + 50 euro |
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(1) L’aliquota è del 10% se trattasi di vendita di fabbricati: – strumentali facenti parte di edifici «Tupini» ove è previsto il rispetto di determinate proporzioni fra immobili abitativi e immobili commerciali; – idonei ad ospitare scuole, caserme, ospedali, case di cura, ricoveri, college, colonie climatiche, asili, orfanotrofi, edifici utilizzati per il perseguimento delle finalità di istruzione, cura, assistenza, beneficenza. (2) Bisogna esercitare l’opzione per l’imponibilità al rogito ovvero, se previsti già in sede di acconti e pertanto l’opzione deve essere già manifestata nel preliminare di vendita (C.M. 11.7.1996, n. 182). |
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ANNOTAZIONI: Condizione sospensiva da denunciare e APE
Se si verifica la condizione sospensione di un atto già registrato, l’evento va denunciato all’Ufficio, che liquida l’ulteriore imposta dovuta
L’articolo 19 del Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro) obbliga alla denuncia degli eventi, successivi alla registrazione di un atto, che danno luogo a maggior tassazione. Uno di questi eventi è l’avveramento di una condizione sospensiva. In tal caso, la denuncia deve essere effettuata presso l’Ufficio che ha registrato l’atto entro 20 giorni dalla verificazione dell’evento. A seguito della denuncia, l’Ufficio liquida l’ulteriore imposta dovuta. E’ quanto ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 7/E del 14 gennaio 2014.
Ai contratti di compravendita va obbligatoriamente allegato l’Attestato di Prestazione Energetica. E’ confermata la sanzione pecuniaria che scatta dopo 45 giorni dalla mancata allegazione dell’ape che va dai 3mila fino ai 18mila euro. Va precisato che Il pagamento della sanzione non esenta dall’obbligo di informativa, quindi bisognerà comunque presentare una dichiarazione che attesti la ricezione dell’ape, le informazioni sulle prestazioni energetiche e una copia dell’attestato.
IMPOSTA DI REGISTRO SUI TERRENI AGRICOLI ED EDIFICABILI
CESSIONE TERRENI EDIFICABILI
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Fattispecie |
Trattamento fiscale |
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Terreni edificabili e relative pertinenze ceduti da privato |
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Terreni edificabili e relative pertinenze ceduti da soggetto passivo IVA |
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CESSIONE TERRENI AGRICOLI
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Fattispecie |
Trattamento fiscale |
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Cessione di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale |
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Cessione di terreni agricoli a favore di coltivatori diretti ovvero imprenditori agricoli |
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LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTE
Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).
L’UTILITÀ DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
A) CONTRATTO PRELIMINARE SOGGETTO A IMPOSTA DI REGISTRO
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione sono dovute:
• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
B) CONTRATTO PRELIMINARE SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
C) L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
• i contratti preliminari
• l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
• la proposta di acquisto
• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
I CONTRATTI DI LOCAZIONE
Per maggiori approfondimenti vedere il seguente link: https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Registrazione+di+un+nuovo+contratto/Quanto+si+paga+Regime+ordinario/?page=schedefabbricatieterreni
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.
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IMMOBILE |
PERCENTUALE |
|---|---|
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Fabbricati a uso abitativo |
2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
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Fabbricati strumentali per natura |
1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva |
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2% del canone, negli altri casi |
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Fondi rustici |
0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
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Altri immobili |
2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%. Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
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pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
-
versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0, 2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.